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「こんな家にしたいな」と理想のおうちを考えながら、物件を探すのはたのしいものです。

「広々とした開放感ある間取りにしたい」や、「料理がたのしくなるような使いやすいキッチンにしたい」など、リノベーションのアイデアも浮かんでくるかもしれません。

一方で、物件探しに迷ってしまい、なかなか決められないという方も。中古物件を探すときは、どんなポイントに注意したらいいのでしょうか?

今回は物件探しの注意点を状況別でご紹介。物件探しに関するよくある質問もまとめているので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

お部屋を探すとき

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物件探しをする前に整理しておきたいのは、「優先順位を決めること」、「資金運用を考えること」の2つです。

優先順位を決める

物件を探すとき、自分にとって何が譲れない条件になるのか、優先順位を決めるようにしましょう。主な項目は以下の通りです。

・立地
・駅徒歩
・部屋の広さ
・部屋のかたち
・物件の構造
・共用部分のきれいさ
・眺望
・周辺環境
・自治体
・予算

たとえば、物件の立地。通勤のしやすさを考えて、最寄りの駅から徒歩10分以内で探す方が多いです。再販性を重視したい場合は、立地、駅徒歩、広さ、共用部分の管理状態などがポイントになります。
いつか物件を売るかもしれない場合でも、駅徒歩10分以内の物件であれば、買い手がつきやすいなど、各項目にそれぞれ傾向があります。

また、子どもの学区を考慮し、区を指定して物件を探す方もいます。自治体によって行政サービスは違うため、暮らしやすさから考えるのもひとつの方法です。

このように、物件の条件は人によってこだわるポイントは異なります。立地、広さ、築年数などの条件の中で、「絶対に譲れない」「あったら嬉しい」「妥協しても良い」など、自分なりの優先順位を決めておけるといいですね。

資金計画を立てる

物件を探し始める前に、資金計画を立てることも大切です。

資金計画を立てる際は、1カ月ごとの返済額をもとにローン借入額を計算し、予算を決定。全体の予算から、諸費用、リノベーション工事費用を引いたものが、物件購入にあてられる予算です。

また、中古物件を購入する際は、初期費用もかかります。初期費用は、契約時から物件を引き渡すまでに支払うもの。

仲介を担当する不動産会社や、リノベーション会社によって異なりますが、主に必要な項目は以下になります。

物件購入にかかる諸費用

費用を支払うタイミング 必要な項目と目安の費用
売買契約時 ・手付金(価格の10%ほど)・購入諸費用(価格の1.7%ほど)など
物件を引き渡す前 ・印紙税(2万円)※ローン契約・購入物件の残代金(物件価格-手付金等)・購入諸費用(中古一戸建て/価格の6%~10%、中古マンション/価格の5%~8%)など
物件を引き渡した後 ・リフォーム費用・引越し代や家具購入費用・不動産取得税 など
家を買った後の支払い ・住宅ローンの返済・家の所有者にかかる税金・管理費・修繕積立費

住宅ローンにかかる諸費用

項目名 目安の費用
融資手数料 数万円~数十万円
契約の印紙税 1,000万円超~5,000万円以下の契約:2万円5,000万円超~1億円以下の契約:6万円
抵当権設定登記費用 数万円~十数万円程度
ローン保証料 借入金1,000万円あたり10万~20万円程度

この他、管理費修繕費、固定資産税の日割り費用がかかります。物件によって金額は異なりますが、10万円ほど用意しておけると安心。住宅ローンにかかる費用は、金融機関によって異なります。具体的な金額は担当者に確認してみてくださいね。

依頼する会社を選ぶとき

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リノベを踏まえた物件探しにあたって、主な方法は2種類です。それぞれどういった特徴があるのでしょうか?

物件探しとリノベーション工事を別の会社に依頼する場合

1つ目は各工程を別の会社にお願いする方法です。
好みの中古物件を自由に探せますし、リノベーション工事も工務店やリフォーム会社などから選べます。自由度の高さは、別々の会社に依頼するメリットです。

デメリットは、依頼する業者に個別で相談する必要があるため、その領域に関してある程度の知識が必要になることです。また、物件+リノベーション工事の総額がわからないので、資金計画が立てにくいことも挙げられます。

各工程についての知識がある、時間がかかっても良いから業者を自分で選びたい方におすすめの方法です。

メリット

・好みの物件を自由に探せる
・いくつかの選択肢からリノベーションの工事を依頼する業者を選べる

デメリット

・依頼業者に個別で相談するため手間がかかる
・不動産や建築に関する知識がある程度必要になる
・資金計画が立てにくい、またはズレる可能性がある

リノベーション会社に一貫してお願いする場合

2つ目は、リノベーション会社に一貫してお願いする方法です。ワンストップと呼ばれることもあり、近年のリノベーションの多くは、こちらが主流になってきています。

ワンストップの場合、物件探しと同時にリノベーションのプランニングも進められることが1番のメリット。細かい部分もまとめて相談できるほか、物件購入とリノベーション工事費用を合わせて住宅ローンを組む場合も、手続きがスムーズです。

ただし、他の業者と比較する機会がないため、依頼する前に、その会社の成り立ちや強みを確認するなど、いくつかの業者を比較してから選ぶようにしましょう。

メリット

・好みの物件を自由に探せる
・物件探しとリノベーションのプランニングが同時進行できる
・一括で住宅ローンを組むときも手続きがスムーズ
・物件購入からリノベーション工事までの資金計画が立てやすい

デメリット

・物件探しのタイミングで決めるため、他社と比較する機会がほぼない

内見をするとき

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建物の構造を確認する

中古マンションは、構造材の組み立て方によって「壁構造」と「ラーメン構造」の2つに分けられます。

壁構造は、その名のとおり壁で建物を支える構造。面で支えているので、築年数が古いマンションでも比較的「耐震強度が高い」と考えられています。しかし、撤去できない壁が多いため、リノベーションで間取りを大きく変えたい場合は不向き。

ラーメン構造は、柱と梁(はり)で建物を支える構造になります。柱と梁の間にある壁をほとんど撤去できるので、自由度の高いリノベーションが楽しめます。

建物の構造によってリノベーションできる範囲も変わるため、物件を内見する際に、確認するのを忘れずに。

中古マンションの構造と特徴

メリット デメリット
壁構造 ・耐震強度が高い・空間がすっきりしているため、家具の配置がしやすい ・間取りの変更がしにくい
ラーメン構造 ・柱や梁の間にあるほとんどの壁を壊せる・自由度の高いリノベーションができる ・室内に柱や梁の出っ張りがある・壁構造に比べて耐震強度は低い

内見時にチェックしておきたい3つのポイント

実際に物件を見に行くときにチェックしておきたいポイントは、大きく分けて以下の3つ。それぞれの項目について確認していきましょう。

・物件の周辺環境
・マンションの共用部
・お部屋の中

物件の周辺環境

暮らしやすさを左右する周辺環境。利便性・安全性のほか、音やニオイについても確認しておくと安心です。

また昼と夜、平日と休日で周辺環境が大幅に変わるエリアもあります。できれば、時間を変えて物件の周辺を散策するのがおすすめです。

周辺環境 チェックポイント
利便性
安全性(災害・防犯)
その他(騒音・ニオイ)

マンションの共用部

敷地内では、エントランスやゴミ箱、駐車場などの共有部を確認しておきましょう。

なかでも管理状況は、マンションの寿命に関わる重要なポイント。物件の管理状況がどうか、築年数も踏まえつつ確認できると良さそうです。

また、過去の修繕履歴や、資産状況なども確認できると◎。購入する前に、リノベ会社や不動産会社に事前に確認を。

お部屋の中

内装などはリノベーションで変えられるため、天井高、水回り設備の可動域、景観など、変えられない部分を中心にチェックしましょう。実際に生活する環境になるので、不備や気になる点があれば、担当者に質問を。具体的には、以下になります。

・室内全体(床の傾き、天井の高さ、風通し、生活音など)
・電気、ガス、ネット環境といったインフラ設備
・水回りなどの各種設備
・ベランダやバルコニー

また、水回りの移動やIH・ガスの変更など、リフォームやリノベーションに関しても合わせて見ておきたいポイントです。

マンションでは、防音の観点からフローリングへの張り替えができなかったり、何らかの禁止事項が設けられている場合があります。物件の管理規約に禁止事項がないか、担当者に確認してもらいましょう。

こんな時どうする?物件探しにおけるQ&A

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分からないことは相談している担当者に聞くのが一番ですが、ちょっと聞きづらいなと思う内容もあるかもしれません。

ここでは、物件探しから購入までにあたって、よくあるお悩みについてお答えします。

1.申込者が殺到した時どうなるか?

申込者が複数いた場合、申し込みの早い人が優先されることが多いです。

また、住宅ローンの事前審査が通っていないと、申し込みを受け付けてもらえないケースも。すぐに申し込みをできるように、必要な書類を事前に準備しておきましょう。

2.物件の仮押さえってできるの?

「気に入った物件があったので仮押さえしたい…」と考える方もいます。しかし、物件の仮押さえは基本的にはできません。

新築のマンションのような売主さん直売の形態をとっている場合、申込金などの費用を支払い、物件を取り置きすることもありますが、不動産売買の仲介の場合では、そういったケースはほとんどないのです。

3.申し込み後にキャンセルってできるの?

キャンセルができるかどうかの判断は、「売買契約を結んでいるか」がポイントになります。

売買契約を結ぶ前

不動産の売買において「購入申し込み(購入予約)」に対して金銭的なペナルティはありません。これは宅地建物取引業法によって、書面での契約を結ぶことが必須となっているからです。事情をきちんと説明して、キャンセルするようにしましょう。

売買契約を結んだ後

売買契約を結んだあと、買い手側の都合でキャンセルする場合、手付金は戻ってきません。解約のタイミングにもよりますが、違約金の支払いを求められるケースも。契約書の内容を理解し、納得してから結ぶことが大切です。

4.物件を探しているけどなかなか決まらない…どうしたらいい?

好みの物件が見つからないときは、条件や予算を一度見直してみましょう。

物件を見ているうちに押さえたいポイントが定まり、最初に決めた優先度が変わっているかもしれません。

また、物件を探す時期もひとつのポイント。中古物件も賃貸と同様に転居が多い春先は、物件を探す人が増えます。

売買中の物件が多いタイミングを見計らうことで、お気に入りの物件が見つかりやすくなるでしょう。ただし、その分競争率も高くなるので、素早く動くための準備も大切に。

理想のリノベーションを叶えるために、こだわりたい物件探し。

条件や資金計画の立て方は、人によってさまざまです。自分の暮らしにあった物件と出合うために、あらかじめ優先順位を考えることが大切。

今回取り上げたポイントを踏まえて、自分の理想の物件を見つけましょう。