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理想の暮らしを実現できそうな中古マンションを見つけたら、ついつい「すぐに契約しよう!」と考えてしまいませんか。

でも長く暮らしていく上で、マンションの管理状況は見逃せません。住もうとしているマンションにはどんな課題があり、どのように対処しているのか。管理会社に任せきりにせず、「管理組合」が主体的に活動しているのかも要チェック。

今回は入居前に確認したいポイントとして、共用部分と管理状況の2点を紹介します。安心して長く暮らせるように、マンションとの相性を見極めましょう。

住民の意識が表れる「共用部分」のチェックポイント

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マンションでの気持ち良い生活には、同じマンションで暮らすご近所さんとの良好な関係が重要なポイント。特に共用部分には、マンションの管理状態や住んでいる方の意識が表れやすいので、内見時にしっかり確認しましょう。

1.エントランス

エントランスは、いわばマンションの顔。「なんか暗いな」「隅にゴミがたまっていて気になる」と感じたら、管理状態が良くないかもしれません。
清掃が行き届いているか、照明が切れたままになっていないかをよく確認しましょう。郵便受けをチェックできるなら、チラシや案内がたまっていないかどうかもチェックです。

2. 駐輪場

マンションの駐輪場は、住民のマナーが表れやすい場所のひとつ。自転車が乱雑な置き方になっていないかを確認しましょう。

3. ゴミ置き場

住民の意識や管理会社の良し悪しが表れやすい場所が、ゴミ置き場だと言えるでしょう。
自治体の定めた分別のルールが守られているか、ゴミ置き場の清掃は行き届いているか、この2点は特に確認したいところ。ゴミ出しの時間帯に確認しに行くのがおすすめです。

4.掲示板

エントランスやエレベーターホールに設置してある掲示板も、ぜひ見ておきたいところ。古いお知らせがずっと貼られていたり、掲示物が剥がれかけていたりしたら、管理に問題がありそうです。

掲示の内容をよく見たら、住民に対する苦情や注意が多いかどうか、そのマンションでどんな問題がおきているかも分かるので、忘れずにチェックしましょう。

マンションは、住民たちのもの。「管理状況」を確認しよう

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マンションの維持管理と聞くと、「毎月管理費を払うのだから、管理会社におまかせ!」と思いがち。しかしじつは、マンションを管理するのは、「区分所有者」と呼ばれる住民一人ひとりなんです。

住民がマンションを管理するための方法が「管理組合」と呼ばれるもので、住民である管理組合員からの立候補や輪番で選出された理事が運営。月に1回程度理事会を開き、管理会社からの報告を受けたり、マンション内の問題点について話し合ったりして、マンション管理を進めていきます。

とはいえマンション管理には、専門的な知識が必要となる場面がたくさん。このため管理組合は、管理業務や修繕計画の立案などを管理会社に委託しています。

管理組合が機能しているかどうかは、マンションの管理状況を知る大切な判断材料です。不動産会社に依頼して組合の議事録を過去3期分以上は取り寄せてもらい、しっかり読み込みましょう。

議事録には、予算・決算、修繕計画や管理費・修繕費の滞納状況などが記載されています。慣れないうちはちょっと難しくても、快適な暮らしのための踏ん張りどころ。下の5つのポイントは、特にお見逃しなく。

1. 修繕積立金や管理費の滞納率

「修繕積立金」とは、10〜20年先に向けて、外壁補修や共用部分の修繕に備えた資金のこと。マンションの入居者が、管理組合を通して積み立てていきます。「管理費」とは、共用部分の日常的な管理費用として、入居者が管理会社に毎月支払うものです。

毎月の修繕積立金や管理費をきちんと納められていたら、マンションの維持管理に対する意識の高い住民が多いといえます。対して修繕積立金の滞納者が多いと、将来的に修繕の資金が足りなくなり、予定よりも多くの修繕費を支払うことになるかもしれません。
自分の身を守るためにも、滞納率の低いマンションを選びましょう。

2. 賃貸物件の比率は?

区分所有者が多く入居しているマンションは、資産価値を維持する意識が高い傾向があります。このため、できるだけ賃貸物件の比率が低いマンションがおすすめです。
管理組合での決議は過半数で決まる場合が多いので、当事者意識のある区分所有者が多いほうが決議が早まり、マンションの管理・運営がスムーズに進む可能性があります。

3.修繕計画や修繕記録はあるか?

マンションの修繕計画は、分譲会社の「長期修繕計画」をもとに管理組合が作成し、運用・管理していくものです。この修繕計画は、老朽化を防いでマンションの性能を維持するためにとても大切なもの。
長期修繕計画がしっかり運用されていて、次の修繕に向けて適切に積立されているかを確認しましょう。

マンションの修繕積立金は、長期修繕計画に基づいて算出された積立金額から定められています。費用の目安は、国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」の内容を参考に算出しましょう。

参考⇒平成23年「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」(国土交通省)https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

※ 国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」によると、駐車場使用料を始めとした剰余金からの充当額を含む、1戸当たりの月額修繕積立金の平均は、 12,268 円でした。形態別では、ひとつの棟で土地を所有する単棟型が 11,875 円、複数の棟で土地を所有する団地型が 14,094 円です。

駐車場使用料の剰余金等からの充当額を除く1戸当たり修繕積立金の額の平均は11,243 円、形態別では単棟型が 11,060 円、団地型が 12,152 円です。参考にしてくださいね。

参考⇒平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕国土交通省https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf

4. 管理規約は?

管理規約は、マンションごとに独自で定めている住民間のルールです。マンションによってはペットの飼育やベランダでの喫煙を禁止する規約を設けている場合があります。

この規約は管理組合で作成するため、住民の要望を取り入れて改定しているかどうかは、組合の活動を知る目安になります。国土交通省が基準として「中高層共同住宅標準管理規約」を作成しているので、こちらも参考にしてみてください。

参考⇨
マンション標準管理規約(単棟型)
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/0701233/03-1.pdf
マンション標準管理規約(団地型)
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123
3/03-2.pdf
マンション標準管理規約(複合用途型)
https://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-3.pdf

5. 良好な管理会社か?

大規模修繕で適切な工事費を掲示しているか、管理費・修繕積立金の回収ができているか、報告が残っているかは、良好な管理会社かどうかが分かります。これも管理組合の議事録から判断しましょう。

マンションの管理は、管理会社の助けを得ながら、住民である管理組合が主導するものです。中古マンションの購入前に管理状況をしっかり確認し、心地よい暮らしを始めましょう。